Bei einer Immobilie mit Energieeffizienzklasse F oder G stellt sich eine klare Entweder-oder-Frage: renovieren, um weiterhin vermieten zu dürfen, oder im aktuellen Zustand mit Preisabschlag verkaufen.
Die Antwort hängt weniger von den Baukosten ab als von der Differenz zwischen den Renovierungskosten und dem Wertverlust, den man beim Verkauf in Kauf nimmt. Bevor Sie auch nur ein Angebot einholen, sollten Sie die aktuelle DPE-Einstufung, den gesetzlichen Zeitplan für das Vermietungsverbot und den Quadratmeterpreis in der jeweiligen Gegend berücksichtigen.
DPE und Zeitplan für Vermietungen: zwischen Renovierung und Verkauf im aktuellen Zustand abwägen
Für Wohnungen der Klasse G gilt das Vermietungsverbot bereits. Die Klasse F folgt gemäß dem im Gesetz Climat et Résilience festgelegten Zeitplan. Für Vermieter hängt die Entscheidung für eine Renovierung daher nicht allein von einem möglichen Wertzuwachs beim Verkauf ab, sondern auch davon, ob die Immobilie weiterhin vermietet werden kann.
Ende 2026 wurde über eine Lockerung des Zeitplans diskutiert, die jedoch noch nicht in Kraft war. Ein Bauvorhaben auf die Annahme einer Lockerung der Vorschriften zu stützen, ist eine Wette. Besser ist es, von der geltenden Regelung auszugehen und jede Verschiebung als zusätzlichen finanziellen Spielraum zu betrachten.
Bei Eigentümergemeinschaften wird die Lage komplizierter. Der individuelle DPE eines Wohnungseigentums kann von dem des gesamten Gebäudes abweichen. Ein Vermieter, der eine Außendämmung anbringen lassen möchte, ist auf die Zustimmung der Eigentümerversammlung angewiesen. Lehnt die Eigentümergemeinschaft Dämm- oder Heizungsarbeiten ab, sitzt der Vermieter mit einer möglicherweise nicht mehr vermietbaren Wohnung fest und hat kurzfristig keine Möglichkeit, etwas daran zu ändern.
Wenn die Eigentümergemeinschaft bremst und die Energieeffizienzklasse eine Vermietung kurzfristig unmöglich macht, ist der Verkauf im aktuellen Zustand (mit Preisabschlag) manchmal die einzige vernünftige Option. Mit Immo Web Partner die Arbeiten zu organisieren hilft dabei, den Umfang der Renovierung genau festzulegen, bevor Sie diese Entscheidung treffen.
Energetische Sanierung: Welche Kosten MaPrimeRénov’ noch übernimmt
Die Förderbedingungen von MaPrimeRénov’ wurden verschärft. Bei Einfamilienhäusern ist eine umfassende Sanierung, bei der eine Gas- oder Ölheizung beziehungsweise ein entsprechendes Warmwassersystem erhalten bleibt, nicht mehr förderfähig. Einzelne Dämmmaßnahmen werden im Förderprogramm „par geste“ nicht mehr bezuschusst, können aber im Rahmen eines umfassenden Sanierungsprojekts weiterhin förderfähig sein.
Diese Neuausrichtung wirkt sich unmittelbar auf das Budget aus. Wer nur die Fenster austauschen oder den Dachboden dämmen wollte, ohne die Heizung anzutasten, hat keinen Zugang mehr zu den umfangreichsten Fördermitteln. Das früher flexible Förderprogramm „par geste“ lenkt nun in Richtung einer umfassenden Sanierung einschließlich des Austauschs der Heizungsanlage.
Eine weitere technische Änderung ist zu berücksichtigen: Der Umrechnungsfaktor für Strom in Primärenergie soll von 1,9 auf 1,7 sinken. Dadurch ändert sich die DPE-Einstufung von elektrisch beheizten Wohnungen automatisch. Eine heute mit E bewertete Immobilie könnte allein durch eine Neuberechnung in die Klasse D aufsteigen, ganz ohne Bauarbeiten. Bevor Sie eine kostspielige Sanierung in Angriff nehmen, sollten Sie prüfen, wie sich der neue Faktor auf die Einstufung der Immobilie auswirkt, um Überinvestitionen zu vermeiden.
Wertsteigernde Arbeiten vor dem Verkauf: Welche Maßnahmen sich lohnen
Nicht alle Arbeiten führen zu demselben Wertzuwachs. Der klassische Fehler besteht darin, nach dem eigenen Geschmack zu renovieren, statt sich auf die Maßnahmen zu konzentrieren, die Kaufinteresse wecken.
Maßnahmen mit hoher Rendite
- Wärmedämmung (Dachboden, Wände) verbessert den DPE und gibt Käufern Sicherheit hinsichtlich der künftigen Nebenkosten. Bei älteren Immobilien beeinflusst sie die Wertwahrnehmung am stärksten.
- Die Anpassung der Elektroinstallation an die geltenden Normen beseitigt einen häufigen Grund für Nachverhandlungen. Ein negativer Elektroprüfbericht kann ein Kaufangebot um mehrere Tausend Euro drücken.
- Die Auffrischung von Feuchträumen (Küche, Badezimmer) ist nach wie vor der stärkste emotionale Hebel. Käufer können sich ihr Leben nur schwer in einem heruntergekommenen Badezimmer vorstellen, selbst wenn die Bausubstanz intakt ist.
Maßnahmen, die Sie vermeiden oder begrenzen sollten
Sehr individuelle Ausstattungen (maßgefertigter Ankleideraum, hochwertige Küche) lassen sich beim Verkaufspreis selten wieder hereinholen. Ein Käufer zahlt keinen Aufpreis für eine Arbeitsplatte aus Naturstein, wenn er die Küche ohnehin nach seinem Geschmack neu gestalten möchte.
Wenn Sie das Budget eher in die Gebäudehülle und die Anpassung an geltende Normen als in die Dekoration investieren, erzielen Sie beim Wiederverkauf eine bessere Rendite. Für sichtbare Oberflächen reichen einfache Auffrischungsarbeiten (Anstrich, Böden) aus.
Renovierungsbudget: Das Projekt ohne Kostenüberschreitungen planen
Budgetüberschreitungen bei Renovierungsarbeiten haben fast immer dieselbe Ursache: Eine unvollständige Bestandsaufnahme führt im Laufe der Arbeiten zu bösen Überraschungen. Wird eine Wand geöffnet und ein von holzzerstörenden Insekten befallener Dachstuhl entdeckt, wird aus einem Auffrischungsbudget schnell ein Budget für eine umfassende Sanierung.
Wir empfehlen, einen erheblichen Teil des ursprünglichen Budgets als Reserve einzuplanen. Dieser Puffer fängt unvorhergesehene Schäden an der Bausubstanz auf, ohne die Arbeiten zum Stillstand zu bringen.
Bei einem energetischen Sanierungsprojekt hängt die Gesamteffizienz von der Reihenfolge der Maßnahmen ab:
- Zuerst dämmen (Dachboden, Wände, Kellerdecken), um den Energiebedarf zu senken, bevor die neue Heizungsanlage dimensioniert wird.
- Unmittelbar nach der Dämmung die Lüftung überprüfen. Ein abgedichtetes Gebäude ohne geeignete Lüftung führt zu Feuchtigkeitsproblemen und schlechter Luftqualität.
- Die Heizung zuletzt austauschen, sobald die Wärmeverluste reduziert sind. Dann ist eine geringere Leistung erforderlich, was die Kosten für die Anlage senkt.
Ohne Anpassung der Lüftung zu dämmen, ist der häufigste technische Fehler bei energetischen Sanierungen. Dadurch verschlechtert sich die Innenraumluftqualität, und es kann zu Schimmelbildung kommen, die den Wert der Immobilie mindert, statt ihn zu steigern.
Ob sich eine Renovierung oder der Verkauf im aktuellen Zustand lohnt, lässt sich anhand von Daten entscheiden, nicht aus dem Bauch heraus. DPE-Einstufung, geltender Umrechnungsfaktor, Förderfähigkeit und tatsächlicher Zustand der Bausubstanz: Diese vier Faktoren reichen aus, um zu berechnen, ob sich die Investition lohnt. Geht die Rechnung nicht auf, bleibt der Verkauf mit einem kalkulierten Preisabschlag eine sinnvolle Vermögensstrategie.
