Een woning met energielabel F of G roept een duidelijke keuze op: renoveren om het recht op verhuur te behouden, of in de huidige staat verkopen met een waardevermindering.
De beslissing hangt minder af van de kosten van de werkzaamheden dan van het verschil tussen de renovatiekosten en het waardeverlies dat je bij verkoop accepteert. Vraag niet meteen offertes aan, maar kijk eerst naar het huidige energielabel, de wettelijke planning voor het verhuurverbod en de prijs per vierkante meter in de buurt.
Energielabel en verhuurplanning: kiezen tussen renoveren en verkopen in de huidige staat
Voor woningen met energielabel G geldt het verhuurverbod al. Voor woningen met label F gaat het verbod in volgens de planning van de wet Climat et Résilience. Voor verhuurders draait de beslissing om te renoveren dus niet alleen om een mogelijke meerwaarde bij verkoop, maar ook om het behoud van de verhuurmogelijkheid.
Eind 2026 werd een versoepeling van de planning besproken, maar die was nog niet van kracht. Een renovatieplan baseren op de verwachting dat de regels worden versoepeld, is een gok. Ga liever uit van de geldende regels en beschouw uitstel als een financiële meevaller.
Bij appartementencomplexen wordt de situatie ingewikkelder. Het individuele energielabel van een appartement kan afwijken van dat van het hele gebouw. Een verhuurder die de buitenkant wil laten isoleren, is afhankelijk van de stemming tijdens de algemene vergadering van mede-eigenaars. Als de vereniging van mede-eigenaars isolatie- of verwarmingswerkzaamheden afwijst, zit de verhuurder klem met een woning die mogelijk niet meer verhuurd mag worden en zonder directe mogelijkheid om in te grijpen.
Als de vereniging van mede-eigenaars tegenwerkt en het energielabel verhuur op korte termijn onmogelijk maakt, is verkoop in de huidige staat (met waardevermindering) soms de enige rationele optie. Door de werkzaamheden met Immo Web Partner te organiseren, kun je de omvang van de renovatie nauwkeurig bepalen voordat je deze beslissing neemt.
Energierenovatie: wat MaPrimeRénov’ nog vergoedt
De voorwaarden voor MaPrimeRénov’ zijn aangescherpt. Bij een grondige renovatie van een vrijstaande woning komt een woning met een verwarmings- of warmwatersysteem op gas of stookolie niet meer in aanmerking voor de subsidie. Losse isolatiewerkzaamheden worden niet langer vergoed via de regeling voor afzonderlijke maatregelen, al kunnen ze nog wel in aanmerking komen als onderdeel van een grootschalig renovatieproject.
Deze aanscherping heeft direct gevolgen voor het budget. Een eigenaar die alleen de ramen wilde vervangen of de zolder wilde isoleren zonder het verwarmingssysteem aan te pakken, komt niet meer in aanmerking voor de belangrijkste subsidies. De regeling voor afzonderlijke maatregelen, die vroeger flexibel was, stuurt nu aan op een integrale renovatie waarbij ook de verwarmingsmethode wordt vervangen.
Houd ook rekening met een andere technische wijziging: de omrekeningsfactor voor elektriciteit naar primaire energie gaat van 1,9 naar 1,7. Daardoor verandert het energielabel van woningen die elektrisch worden verwarmd automatisch. Een woning met label E kan door de herberekening zonder werkzaamheden label D krijgen. Controleer vóór een kostbare renovatie wat deze nieuwe factor betekent voor het energielabel van de woning, zodat je niet te veel investeert.
Werkzaamheden om de woning vóór verkoop meer waard te maken: welke posten verdienen prioriteit?
Niet alle werkzaamheden leveren evenveel meerwaarde op. Een klassieke valkuil is renoveren naar eigen smaak, in plaats van te investeren in de onderdelen die kopers over de streep trekken.
Werkzaamheden met een hoog rendement
- Thermische isolatie (zolder, muren) verbetert het energielabel en stelt kopers gerust over toekomstige energiekosten. Bij oudere woningen weegt deze post het zwaarst mee in de waardebeleving.
- Elektrische installaties aanpassen aan de normen neemt een veelvoorkomende reden voor heronderhandeling weg. Een ongunstig keuringsrapport van de elektrische installatie kan een bod met duizenden euro’s verlagen.
- Een opknapbeurt van vochtige ruimtes (keuken, badkamer) is de krachtigste manier om kopers emotioneel aan te spreken. Een koper kan zich moeilijk voorstellen hoe hij in een verouderde badkamer leeft, ook als de bouwkundige staat van de woning goed is.
Werkzaamheden die je beter vermijdt of beperkt
Zeer persoonlijke aanpassingen (een inloopkast op maat, een luxe keuken) verdien je bij verkoop zelden terug. Een koper betaalt niet extra voor een werkblad van natuursteen als hij de keuken naar eigen smaak wil verbouwen.
Door het budget vooral te besteden aan de thermische schil en het aanpassen van installaties aan de normen in plaats van aan decoratie, haal je bij verkoop meer rendement. Voor de zichtbare afwerking volstaat een opknapbeurt (schilderwerk, vloeren).
Renovatiebudget: houd het project binnen de perken
Budgetoverschrijdingen bij renovaties ontstaan bijna altijd op dezelfde manier: een onvolledige inspectie brengt tijdens de werkzaamheden onverwachte problemen aan het licht. Een muur openbreken en ontdekken dat de dakconstructie is aangetast door houtaantastende insecten, kan een opknapbudget veranderen in een budget voor een ingrijpende renovatie.
We raden aan om een aanzienlijke reservepost op te nemen in het oorspronkelijke budget. Zo kun je onvoorziene bouwkundige problemen opvangen zonder dat het werk stil komt te liggen.
Bij een energierenovatie bepaalt de volgorde van de werkzaamheden het totale rendement:
- Begin met isoleren (zolder, muren, beganegrondvloeren), zodat de energiebehoefte daalt voordat je het nieuwe verwarmingssysteem kiest.
- Pak de ventilatie direct na de isolatie aan. In een goed geïsoleerde woning zonder aangepaste ventilatie ontstaan problemen met vocht en luchtkwaliteit.
- Vervang de verwarming als laatste, nadat het warmteverlies is beperkt. Dan is minder vermogen nodig en dalen de kosten van de installatie.
Isoleren zonder de ventilatie aan te pakken is de meest voorkomende technische fout bij energierenovaties. Hierdoor verslechtert de binnenluchtkwaliteit en kan schimmel ontstaan, waardoor de woning juist minder waard wordt.
De keuze tussen renoveren en verkopen in de huidige staat maak je op basis van gegevens, niet op gevoel. Energielabel, geldende omrekeningsfactor, recht op subsidies en de werkelijke staat van de woning: met deze vier factoren kun je berekenen of de investering de werkzaamheden rechtvaardigt. Als de rekensom niet klopt, blijft verkopen met een beheersbare waardevermindering een geldige strategie voor vermogensbeheer.
